ワンルームマンション投資で失敗し破産する理由

ワンルームマンション投資で失敗し破産する理由

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悩みを減らし新しい生活のスタートが可能かもしれませんのでご参考ください。

本日は ワンルームマンション投資で失敗し破産する理由 です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

ワンルームマンション投資で破産してしまう理由

ワンルームマンション投資では様々な理由で破産してしまうケースがありますが、ここでは当センターにご相談がある中で代表的な相談事例を挙げさせていただきます。

キャッシュフロー（ＣＦ）に問題がある

これは特に一棟マンションやアパートに多い場合があります。

区分ワンルームに比べて大きなＣＦが魅力的ですが、そのＣＦの大きさとリスクは比例します。

基本的に一棟のアパートやマンションを投資目的で購入する場合は地方物件に多いという特徴があります。

高利回りの裏に存在する高いリスク。

実務上、業者から提案を受ける際のＣＦ表は「満室」想定の場合がほとんどになるのですが、これは全部屋に入居者がいる前提でのシミュレーションなのです。

地方物件は購入金額が低く投資に向いていると説明されるが、空室リスクも高く、家賃の値下がり率も都心のそれに比べると非常に大きいのです。

家賃が下がったり、空室が多くなったりすることで、毎月の返済を賄いきれず破綻してしまうというパターンです。

それ以外にも、レントロールが改ざんされていたり、カーテンスキームで満室を装っている場合もあり購入後に想定外の収入を得られないといった事例もございます。

家賃保証契約（サブリース）の賃料減額

こちらも地方の一棟物件に多い傾向にあります、

不動産投資初心者にとって「家賃保証契約（サブサース・マスターリース契約）」は非常に安心で魅力的なシステムに思えます。

しかし、その裏には大きなデメリットやトラブルが潜んでいます。

向こう数年は当初の予定通りの保障賃料が振り込まれていましたが、ある日突然、サブリース会社より保障賃料の減額を請求されて、毎月の手取り収入が激減してしまうのです。

保障賃料で収支シミュレーションしていたため、賃料減額により毎月ローン返済を上回る大きな持ち出しが出てしまい、それに耐えきれず破綻してしまうというパターンがあります。

物件の高掴み

物件を高掴みてしまうと、当初より大きく含み損状態を抱えた状態でのスタートとなるため取り返しがつきません。

その後、複合的な理由で赤字が増え、物件の売却を検討しても希望する売値では買い手が見つからず破綻してしまうケースがあります。

自己資金不足

不動産投資は融資条件によっては、自己資金ほぼ０円でフルローンが可能なものも存在します。

預貯金や資産が無くても不動産投資が可能で、一気に不動産オーナーとなれるなど魅力的な一面もまります。

購入当初は入居も安定的につき、自己資金を使わなくても上手く回りますが、築年数が経つにつれて物件の価値は下がっていき入居者も入りづらい状況になります。

地方の物件や立地により、空室や家賃下落のリスクはより大きくなります。

そうなった場合に多少の自己資金が手元にないと支払いや維持が困難になってしまいます。

リフォーム費用や税金を計算していない

マンション投資は向こう数十年にわたる長期投資です。

室内の設備や入退去時にリフォーム費用、一定年数が過ぎた場合にはリノベーションなどの費用が掛かることも当然想定しておかなければなりません。

マンションやアパート投資ではこのリフォーム費用が切ってもきれないのです。

室内で言うと水回りやガスコンロやエアコンなどのライフラインの修繕修理やクロスの張り替えなどが必要となり、一棟のマンションアパートなら外壁塗装や屋根工事なども必要となってきます。

このようなリフォーム修繕工事費は年々値上がりしており、想定以上の工事費がかかることもあります。

それ以外にも初年度には不動産所得税が、毎年固定資産税がかかります。

借り入れ金利が高すぎる

不動産投資をする場合、ほとんどの方がローンを使って物件を購入します。

借入金額が大きく成れば、その分返済額も大きく変わってきます。

借入利率が高いということは、それに比例して購入物件の利回りも高くなければ投資として安定しません。

よってこのような金利で購入する物件は高利回り限定となりますが、高利回りは言い換えれば高リスクな物件です。

高利回りを維持できないと、高金利の支払いのみが残ってしまい。経営が立ち行かなくなってしまうのです。

まとめ

特に、こういった投資物件を購入される方は不動産会社任せであまり調べることや理解されることをしていない方が多いのも特徴です。

お悩みの方は早急にご相談下さい！早期対策が事態を改善する第一歩です。