不動産に存在する心理的瑕疵を含めた4つの瑕疵

不動産に存在する心理的瑕疵を含めた4つの瑕疵

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本日は 不動産に存在する心理的瑕疵を含めた4つの瑕疵 です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

まず瑕疵とは、その物に本来備わっている機能、性質、品質、状態が備わっていないことを指します。

不動産の瑕疵と言われるものには4種類あり、それが「物理的瑕疵」、「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」、「心理的瑕疵」になります。

本来備わっていなければならない機能、性質、品質、状態が備わっていない土地、建物については、通常より価格が下がります。

噛み砕いて言ってしまえば、不動産を購入したり借りるにあたり買主や借主が嫌だなと思うことが瑕疵になるのです。

不動産瑕疵の4類型

不動産の売買や賃貸では大きく分けて4種類の瑕疵があります。

では、具体的にはどの瑕疵がなにを指すのか？見ていきましょう。

物理的瑕疵のついて

不動産の「物理的瑕疵」とどのようなものか？簡単に言ってしまえば物自体の不良を指します。

「物理的瑕疵」の代表的な事例は下記のようなものです。

なお、経年劣化などの通常使用に基づく建物の劣化については物理的な瑕疵とは言えません。

環境的瑕疵について

環境瑕疵とは、近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害や、近くに暴力団事務所があって安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合など、取引物件自体には問題はないが、取引物件を取り巻く環境に問題があることを指します。

「環境的瑕疵」の代表的な事例は下記のようなものです。

法律的瑕疵について

不動産の「法律的瑕疵」とは何か？「法律的瑕疵」を噛み砕いて言えば、法律で何らかの障害が存在する不動産のこと言います。

「法律的瑕疵」の代表的な事例は下記のようなものです。

上記が法律的瑕疵の主なものになります。

法律による制限により、自由に建物を建てられず土地を有効活用できないことです。

例えば東京23区で条件の良い土地でも公道に出る道が2ｍ以下で再建築不可となっているような土地は、売却価格が大幅に下落することになります。

更にこのような土地は買主に融資が受けられません。

ほかに建築確認を得られていない場合には住宅ローンの審査が通らないなどがあります。

心理的瑕疵について

「心理的瑕疵」とはどのようなものなのか？「心理的瑕疵」を嚙み砕いて説明するのであれば、「事情を知らなければ気にならないが、知っていると住みたくなくなる事情」があることです。

「心理的瑕疵」の代表的ば事例は下記の通りです。

「心理的瑕疵」で代表的なのが、建物内（または敷地内）で死亡した者がいること、いわゆる事故物件です。

新たにその不動産を購入したり借りたりする者からすると、その不動産物件で過去に亡くなった人がいるならば、購入などを躊躇したくなります。

ただ、判断が難しいのは、「心理的瑕疵」は買主借主によって気になる人、気にならない人がいることです。

また、亡くなり方も様々でその亡くなった状況でも判断が変わってきます。

他殺、自殺、病死、自然死、、、殺人が起きたなど人の死が関わった不動産は嫌だけど、自然死なら気にしない。

自然死だろうと人が亡くなっている事実が気になる。これは買主借主によって様々です。

売主側から考えると、「心理的瑕疵」は売却価格を下げる要因に他ならないため、その不動産で亡くなった事実がある以上、大きな影響を受ける事になります。

「物理的瑕疵」と違い、売主自ら対策をうつことができないことも大きな問題です。

人の死の告知に関するガイドライン

宅地建物取引業者が取引や取引の代理・仲介の相手に告げるべき場合および内容について次のように示している。

（1）次の場合は告げなくても良い。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。

（2）（1）i〜iii以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときには告知しなければならない。
なお、買主・借主から事案の有無について問われた場合、社会的影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす場合に該当する。

（3）告知する内容は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）、場所、死因（不明である場合にはその旨）、特殊清掃等が行われたときにはその旨である。
一方、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。
また、調査を通じて判明したことを告知すれば足りる。

（4）告知は、書面の交付等によることが望ましい。

なお、人の死の告知に関するガイドラインは、トラブルの未然防止の観点から一般的に妥当と考えられるものを示すのであって、ガイドラインに従って対応しても契約不適合責任が完全になくなるとは限らない。

また、取引対象の不動産において人の死が生じた場合は心理的瑕疵となり得るが、心理的瑕疵は、人の死のほか、近くに墓地や嫌悪・迷惑施設が立地していること、近隣に指定暴力団構成員等が居住していることなどを含む広い概念である。

このように定められておりますが、ガイドラインに沿って対応したとしても民事上の責任がなくなるわけではない為、多くの不動産では細心の注意を払い瑕疵については知りうる限りの情報を伝えるように心がけることが一般的です。

まとめ

このように不動産売買では様々な相談事例がありますが、賃貸と異なり不動産売買では取引される金額も大きくなる為、一度被害が発生した場合に取り返しのつかない被害に発展するケースがあります。

思い当たる節がある方は、お早めにご相談下さい。何事も早期相談、早期対応が事態の改善の第一歩です。