不動産土地売買で地中埋設物がありトラブルに！

不動産土地売買で地中埋設物がありトラブルに！

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本日は 不動産土地売買で地中埋設物がありトラブルに！ です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

土地の売却を検討中の方や売却予定の建物を解体している最中に埋設物を発見してしまった方、地中埋設物があるとどんな問題があるのか、地中埋設物を事前に調査する具体的な方法もご紹介します。

地中埋没物とは？｜撤去が必要な具体的な種類とその理由

地中埋設物とは、地中障害物の1つになります。土地の売却を予定している方は、その土地に地中埋設物がないかどうか確認しておく必要があり、安易に埋設物のチェックを怠ると予想外のトラブルに発展することも！

地中埋設物が存在すると、土地取得後に建物を建設しようとする時、支障が生じる場合があります。

つまり、買主からすると地中埋設物は土地についての瑕疵とみなされ、契約の目的を達成できない要因になる可能性があるということです。

建設のために地中埋設物を除去するには多額の費用が必要なケースもあり、場合によっては土地購入者から裁判を起こされる可能性もあるので注意が必要です。

地中埋没物の種類

地中埋没物には、前建築者達による屋根瓦やコンクリートガラといった残置物やゴミ、建物基礎、井戸や浄化槽のような大きな物から岩などさまざまな障害物があります。

また、例としては少ないですが、旧建物の地下室、医療廃棄物や衣服、古タイヤなどが地中から見つかる場合もあります。

なぜ埋設物の撤去が必要なのか？

引渡し後に地中埋没物が発見されたとしても、すぐに撤去および廃棄できる程度の規模や量であれば大きな手間もかからず、買主は土地を取得した目的を達成できる可能性が高いため、トラブルに発展しない可能性はあります。

しかし、規模によってはユンボなどの重機による掘り起こしなどが必要となり、その土地に建物を建てるため大掛かりな撤去工事を行わなければならない場合には手間も費用も大きくなってしまいます。

その場合、買主が土地を取得した目的を達成できないという事態も生じるでしょう。

そうなれば、買主から撤去費用などの損害賠償請求をされたり、契約不適合責任を追及されて契約解除を求められたりする可能性もあります。

売主は買主に対して、正確な情報を告知・説明する信義則上の義務があります。

これを売主の担保責任といいます。

売主は買主に納得したうえで購入してもらうため、そして将来的な買主とのトラブルを避けるためにも、調査を行い正確な情報を告知・説明する姿勢を忘れないようにしましょう。

地中埋設物の調査方法

では、具体的に地中埋設物の調査方法にはどのようなものがあるのか見ていきましょう！

地歴調査

地歴調査は、埋設物の有無を調査する際、最初に行われるものです。

まず、その土地に建てられていた建物の図面や資料などをチェックするのが一般的です。

「どの位置にどのような建物が建てられていたか」を確認することで、地中埋設物の有無を推測します。

たとえば、建てられていた建物が平屋の建物であれば浄化槽が残っている可能性があり、マンションやビル、クリーニング工場、ガソリンスタンドなどが建っていた場合は、地中に何らかの建築物等が埋まっているリスクを考慮しなければなりません。

そのような利用履歴が確認されると、さらにくわしい調査が必要となるでしょう。過去の状況をどこまでさかのぼるかにもよりますが、簡易的な調査で５～10万円程度の費用が必要となります。

地中レーダー探査

代表的なものとしては、電磁波を利用した地中レーダー探査があります。

地面をアンテナ走査し、レーダーチャートと呼ばれる反射波形から、地中埋設物や空洞の有無、地盤の緩みを読み取ることができます。

土地の広さにもよって異なりますが、一般的な住宅地の場合、10～15万円程度の費用が必要となります。

地中埋設物が杭の場合は撤去しなくてもいいのか？

コンクリート造の建物やビルの跡地では、地中深くまで基礎杭を打ち込む必要があります。

しかし、地中深くまで掘って基礎杭を撤去するのは大変ですし、莫大なコストがかかってしまうでしょう。

基礎杭であれば土壌汚染の心配も地盤沈下の心配もないので、地表から深さ1.5ｍのところで杭頭をカットして、残りはそのままにしておくことは珍しいことではありません。

住宅の基礎工事では、そこまで深く掘ることもないでしょう。

ただし、最も大切なのは土地を売却する際には、「重要事項」として買主へ伝えることが大切です。重要事項説明に「杭基礎あり」と明記して売却するようにしましょう。

まとめ

このように土地の売買で裁判まで発展しやすいのが地中埋設物のトラブルです。

事前の調査が必要となり、契約後に埋設物が出てきた場合はトラブルになるケースがほどんとです。

実際に仲介に入る不動産会社が適当に対応していて、本来気付くはずの埋設物に気付かずに裁判に至ってしまったケースがありますので、不動産会社は慎重に選定することをオススメします。