再建築不可物件でよくあるトラブル事例と解決策

再建築不可物件でよくあるトラブル事例と解決策

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本日は 再建築不可物件でよくあるトラブル事例と解決策 です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

再建築物件は通常の物件と比べてトラブルが多いのが特徴です。

そこで今回は、再建築不可物件のトラブルや解決策に関する内容についてお伝えします。

再建築不可物件でありがちなトラブル事例

再建築不可物件とは、今ある建物を壊すと新しく建築ができない不動産を指します。

再建築不可になる理由はいくつかありますが、多くは「接道義務」を果たしていないケースです。

旗竿地のようになっている建物であったり、公道に出る道が借地になっているケースなどもあります。

では代表的なトラブルに順に紹介していきます。

建て替えできない

もっともトラブルや相談が多い内容として建て替えが出来ないということです。

再建築不可物件は接道義務等の要件を満たしていないため、建て替えの許可がおりません。

そのため、今建っている建物を壊すと、もう住居として活用はできなくなってしまいます。

また、建物が壊れた原因が自然災害であっても同様に建て替えは行えないため、生涯を通して住み続ける建物としては難しい判断となります。

リフォーム費用が高額になる

再建築不可物件は建て替えはできませんが、建築基準法第6条によって分類された4号建築物に該当していれば主要構造部を除いたリフォームが可能です。

但し、接道義務を満たしていないため車両での運搬が困難であったり、重機や資材の搬入が通常よりに時間がかかることで人件費も作業負担も増えるため、建築費用は高くなります。

外装を行う際には足場から屋根・塗装工事に至るまで通常の戸建てよりリフォーム費用が高額になる傾向があるのも特徴です。

老朽化により倒壊すると近隣に被害を与えた場合は損害賠償の可能性も

再建築不可物件のトラブルとして、ずさんな管理で倒壊してしまったり近隣の家屋に被害を与えてしまった場合は損害賠償請求をされてしまうことも挙げられます。

再建築不可物件を所有する場合、費用が高くても家屋のリフォームなどメンテナンスを行う必要があります。

こちらは空き家問題でも言えることですのが、再建築物件を空き家として所有されている方は十分注意が必要です。

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隣地との境界の認識が違って揉める

再建築不可物件を所有していると、隣地との境界の認識が違って揉める可能性があります。

築年数の古い再建築不可物件は相続で取得されるケースが多く、親族から聞いていた境界線が実際の境界線とズレている場合があるからです。

売却出来ない又は売却しずらい

さまざまなトラブルを招きやすい再建築不可物件は購入希望者が見つからず、売却に難航する傾向にあるのが事実です。

不動産市場の大半を占める買主はトラブルもなく安心して暮らせる土地と家屋を求めています。

建て替えも出来ず、隣家とのトラブルも起こりやすい再建築不可物件を買いたがる人はいません。

また、再建築不可物件は住宅ローンが組みにくいのも、売却しにくくなる1つの要因でしょう。

住宅購入時は、購入する不動産を担保に設定して住宅ローンを組むのが一般的です。

担保とは、なんらかの事情で利用者がローン返済できなくなった際に、金融機関が担保を売却して融資額を補う制度を指します。

しかし、再建築不可物件は活用方法の制限があることから総じて担保評価が低く、融資額を補えない可能性が高いです。

買主がローンを組めない場合は現金一括払い一択になるため、再建築不可物件を売り出したとしても資金力があるごく一部の人しか購入できず、売れ残りやすくなります。

まとめ

再建築物件には様々なトラブルが発生する可能性があり、近年は不動産投資始めたばかりの方が投資物件用に購入して赤字になってしまうなど、取り扱いが難しい案件でもあります。

再建築物件でお困りの方は早めにご相談されることをオススメします。