再建築不可物件は素人には危険？理由を徹底解説

再建築不可物件は素人には危険？理由を徹底解説

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本日は 再建築不可物件は素人には危険？理由を徹底解説 です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

素人が再建築不可物件でぶつかる3つの問題

再建築不可物件にはこんな障害や問題があります。

地震による倒壊や火事による消失をしても再建築ができない

再建築物件はその名の通り、地震や火災など予期せぬ自然災害により建物が倒壊・消失した場合でも再建築はできません。

また、土地が残っても活用法が限られてきます。

なぜなら、再建築不可物件は前提として接道に難があるため、残った土地を更地にして駐車場にすらできないからです。

リフォームはできますが、いわゆる広い道に接していないため、部材や機材の搬入も大変になるので、その分の工事費用も膨らみます。

このように価格が安くても難があることが再建築不可物件の特徴なのです。

再建築不可物件は出口戦略が非常に難しい

通常、建物付き物件の出口戦略においては、「売却する」・「更地にして売却する」・「自宅として住む」といった方法が考えられますが、再建築不可物件は建物を建て直して運用を続けるという選択肢がないため、一般的な物件よりもさらに流動性が低くなるほか、売却価格も低くなる可能性があります。

物件の安全性を担保できない

再建築不可物件は建築基準法等が制定される前からある建物ですので、築年数の経っている不動産物件が多いです。

築年数が経つと躯体が老朽化するため、補強、補修などメンテナンス費用がかかってくるのはもちろん、制約の多い中でのリフォームとなるため、高額になるケースがほどんど。

また十分なメンテナンスをできず、物件の安全性を担保できないケースも起こりえます。

こんな言葉にご注意を！再建築不可物件投資の営業トーク

素人が安易に手を出すと危険な再建築不可物件ですが、投資方法として勧めている不動産業者もいます。

以下で再建築不可物件を勧めてくる不動産業者の営業トークについて解説します。

安く仕入れることができるのでキャッシュフローを多く確保できる

再建築不可物件はキャッシュフローの額をおびやかすレベルのランニングコストがかかるため、トータルでみると損する可能性が高いのです。

なぜなら、再建築不可物件は既に築年数がかなり経っていて建物の老朽化が進んでいると考えられるためある程度のリフォーム・補修補強・メンテナンスが必要となるからです。

それだけでなく、制約の多い中でリフォームをしなければならないことや接道に問題があるため工事がスムーズに進みづらいことから工事費用が余分にかかります。

いくらキャッシュフローが確保できても、多額のメンテナンス費用がかかるのでは意味がありませんよね。

隣地を購入して接道義務を満たせば資産価値を上げて売却ができる

正直な話しですが、実務上では隣地の購入というのはかなり難易度が高くなります。

なぜなら、その土地の売主は買主が再建築不可物件を所有していることが分かるので、価格を高く提示する等強気に出ることが予想されるからです。

接道義務を果たすための土地購入や交換などに対して好意的な方が少ないのも事実です。

本来なら1000万円の隣地も、その土地を買えないとどうしても相手が困るということが分かっていれば、買主は少しでも高く売ろうとしてくるはずです。

加えて、現金購入を除き、土地を購入する場合は金融機関からの融資が必要となりますが、再建築不可物件はほぼ価値のないものですから、金融機関が追加で融資を承認するケースはあまりありません。

更地にして駐車場、資材置き場として活用できる

再建築不可物件はもともと接している道路が狭い等接道に問題がある土地ですので、車も通れず駐車場としては利用できない場合が多いです。

また、車が通れないということは資材を近くまで運ぶことができないので、資材置き場としても利便性も低いことから、活用方法として有効とはいえません。

まとめ

このように再建築不可物件を再建築可にする為には「お金」と「隣地との交渉」が必要となりますが、近隣との関係が良くないといったケースや専門的な知識もなく交渉に自信がないなど様々なケースがあり、再建築物件のままになっている場合もございます。

再建築不可物件でお困りの際には、まずはお気軽にご相談下さい。