再建築不可物件を建築やリフォームする方法とは

再建築不可物件を建築やリフォームする方法とは

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本日は 再建築不可物件を建築やリフォームする方法とは です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

再建築不可物件でリフォーム可能な内容

再建築不可物件であってもリフォームすることは可能です。

外観が老朽化し経年劣化が激しい、内装が汚くなっているとしても、建て替えではなくリフォームを行うことで物件の資産価値が大幅にアップできる可能性があります。

ここからは再建築不可物件でもリフォームをする方法を詳しくご紹介します。

柱と梁を残してリフォームする

柱や梁といった建物の骨組みだけを残して、それ以外をすべてつくり変えることをスケルトンリノベーションといいます。

それ以外にも主要構造部となる柱や梁以外を触らずに筋交い等を補強したり、部分的に内装のリフォームを行うことも可能です。

柱と梁の半分まで取り替えるリフォーム

スケルトンリノベーションを前提に内外装を取り壊して柱や梁の劣化状態を調査した上で、問題があるもののみを取り替えるということもできます。

安全性の面ではすべての柱と梁を取り替える、あるいは建て替えをしたほうがいいのは当然ですが、老朽化が著しいものだけを取り替えるだけでも建物の耐久性や耐震性は大きく変わってきます。

再建築不可を再建築可能にする為には

再建築不可物件ではリフォームできる場合とできない場合があります。

たとえば移転や増築をしなければならない、柱や梁が老朽化していて半分以上取り替えないといけない、小屋裏収納を設けたいなどの理由でどうしても建築許可申請が必要となるリフォームを行う場合は、接道義務を満たして再建築可能な状態にしなければなりません。

その場合は下記のいずれかの手段をとることで、接道義務を満たせるようになる可能性があります。

隣家や隣家の土地を買取る

隣家が接道義務を満たしている場合、隣家をまるまる買い取ってご自身の敷地と合筆（2つの土地を1つの土地に合併すること）させることで、接道義務を満たすことが可能です。

旗竿地の場合は間口を広げるために接道部分のみ購入することで「再建築不可」が「再建築可」となります。

建築許可が下りるようになるので、フルリフォームはもちろん、建て替えや改築、移転もできるようになります。

土地が広くなるため、増築で建物を広くしたり駐車場などを設けたりすることも可能です。

とはいえ、隣家を買収するためには多額の費用がかかるのがデメリットです。

隣家の一部を借りる

道路に接している面が狭い場合、隣家の敷地の一部を借りるもしくは買収することで、接道義務を満たせるようになります。

特に間口があってその奥に土地が広がっている旗竿地などでよく選択される方法です。

たとえば間口が1.5mある場合、隣人から50cm分だけ土地を譲ってもらって間口を拡げれば、道路に2m接していることになり、接道義務を満たせるようになります。

隣家を買収するよりもコストがかからないことがメリットですが、一方で買収交渉が難航することも少なくありません。

隣人が土地の売却に対して首を縦に振らなかったり、足元を見て法外な値段をふっかけてきたりするケースもあります。

43条ただし書許可の取得

再建築不可物件で上記のように隣家を利用することができない場合でも、但し書き申請を行って建築許可を得られれば、フルリフォームが可能となります。

そもそも接道義務は防災の観点から定められているルールです。

火災や地震が発生した際に道路に接していなければ、消防車や救急車、パトカーなどの緊急車両が現場に行けない、住民が避難できないなどのデメリットが生じます。

しかし、防災上問題ないと認められた場合は、道路に接していなかったとしても、建築許可が下りる可能性があります。

建築基準法第43条の但し書きには、「敷地の周囲に広大な空き地があること」、「特定行政庁が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認めること」「建築審査会の同意を得ていること」が条件として挙げられています。

これらを満たしている場合は、道路に接していなかったとしても建築許可が下りる可能性があります。

まとめ

このように再建築不可物件を再建築可にする為には「お金」と「隣地との交渉」が必要となりますが、近隣との関係が良くないといったケースや専門的な知識もなく交渉に自信がないなど様々なケースがあり、再建築物件のままになっている場合もございます。

お困りの際には是非一度、当センターにご連絡下さい。必ずお力になります。