投資用物件に住宅ローンを使ったことがバレたら

投資用物件に住宅ローンを使ったことがバレたら

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本日は 投資用物件に住宅ローンを使ったことがバレたら です。

不動産なんでも解決センターのご相談の中から、特にご相談の多いお悩みをご紹介します。

不動産投資を目的とした物件に、住宅ローンを利用することはできません。

近年、投資物件販売業者が住宅ローンの不正使用を指南しトラブルに発展するケースも多発しております。

仮に投資用物件に住宅ローンを利用したら、どうなるのか？どのようなことがきっかけでバレるのか？また不正利用がバレた場合、どうなるのでしょうか？

収益物件に住宅ローンが利用できる特別なケースなども踏まえて詳しく解説していきましょう。

 

過去に問題となった住宅ローン「フラット35」の不正利用

2018年9月、本来は本人もしくは親族の居住用物件の購入にしか利用できない住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」が、投資用物件に不正利用されている事例が発覚しました。

悪質なケースでは、不動産会社が物件価格を水増しして融資を引き、オーナーの個人的な借金返済などに充当していた事例もあり、居住用物件としてのローンから逸脱した使用方法が問題となりました。

不動産購入者は投資用物件に住宅ローンを利用することが契約違反になるとは知らず、不動産会社のうまい口車に乗せられて契約してしまったオーナーも多かったようです。

規約違反を行った結果、一括返済を求められたオーナーの中には、自己破産に陥った人もいます。

こうした悪質な事例から自分を守るには、自らしっかりとした知識を持たなければなりません。

 

なぜ投資用物件に住宅ローンを利用しようとする人がいるのか？

不動産投資用の物件を購入するためには、原則不動産投資ローンを利用しなければなりません。

しかし投資用物件に住宅ローンを利用することは、不正利用にあたります。

それにもかかわらず、なぜこのような不正利用をしようとする人がいるのでしょうか。

 

住宅ローンの方が低金利で借りられる

住宅ローンは、本人もしくは親族が住むための居住用物件に利用されるものです。

住宅は生活に必要不可欠なものであるため、さまざまな属性の人が購入できるよう、金利がかなり低めに設定されているのが特徴です。

一方不動産投資ローンは、事業用ローンの一種です。

銀行側もリスクに比例して金利高めに設定されていくものですが、不動産投資ローンは家賃収入が返済原資となるため、空室などによる収入減少リスクなどを加味して、金融機関は高い金利を設定します。

これは事業者の赤字や破綻など万が一のケースに備える必要があるからです。

 

住宅ローンには税制優遇がある

住宅購入が増えることで多くの関連業種に仕事が行きわたり、日本にとってプラスの経済効果をもたらすという考えから、国は景気刺激策として住宅購入を推奨しています。

そこで導入された優遇制度の1つが「すまい給付金」です。

すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度です。

住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。

すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものであり、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

このように、住宅ローンの方が返済の負担が軽くなり、税制優遇もあることから、住宅ローンを使って不動産投資をしようとする不正利用が横行しているのです。

 

投資用物件に住宅ローンを利用してはいけない理由

では、なぜ住宅ローンを投資用物件の購入に回してはいけないのでしょうか？

その理由を見ていきましょう。

 

貸し出しリスクが違う

不動産投資ローンと住宅ローンは審査のポイントが異なり、金融機関にとって貸し出しをする上でのリスクも異なります。

給与など個人の収入から返済される住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。

不動産投資はより事業性が高く、返済不能となるリスクが高いため、融資を行う金融機関としては高い金利を設定して万が一に備える必要があります。

事業性の高い不動産投資に金利の低い住宅ローンを使うことは、金融機関にとって適切なリスクヘッジになりません。

そのため、投資用物件に住宅ローンを利用することはできないのです。

 

ローンの利用用途が違う

住宅ローンに適用されている税制優遇や優遇金利は、あくまで本人もしくは親族が住むための住宅に対して国から認められているものです。

住宅ローンはどんな属性の人にも住宅を購入する機会が与えられるように、という目的のために存在します。

その住宅ローンを投資に回すことは、本来の利用目的に反するため、認められていないのです。

 

なぜ投資物件に住宅ローンを使用したことバレるのか？

住宅ローンで投資用物件を不正に購入した場合、どのようなきっかけで金融機関に発覚してしまうのでしょうか？

いくつかの事例と相談内容を踏まえ見ていきましょう。

 

郵便物が届かず発覚してしまう

住宅ローンで購入した物件は本来自分の居住用であるため、住民票は新しい住所に移すはずです。

しかし住宅ローンを利用して購入した物件を貸し出している場合、そこには他の入居者が住んでいて住民票も借主がその住所で登録する可能性もあります。

金融機関が住宅ローン利用者宛に何らかの郵送物を送ったとしても、郵便物不着として金融機関に差し戻されれば、調査が入る可能性があるでしょう。

銀行に限らず、保険や証券など金融商品全般において、郵便物が不着になると架空契約の可能性が疑われる傾向があります。

実際に、住宅金融支援機構は2019年10月以降に郵便物不着となっている約7,700件の物件に対し、居住実態がないとして調査を進めています。

 

銀行職員の急な訪問により発覚してしまう

よくあることですが、住宅ローンを担当している金融機関の営業マンが「近くを通ったから……」と急な訪問をしてくる可能性があります。

特に地方銀行や信用金庫・信用組合など、地域密着型で融資を行っている金融機関の場合、こうした急な訪問ケースが考えられるでしょう。

訪問されれば、当然本人以外の人が住んでいるので、住宅ローンを利用して不動産投資を行っていることがバレてしまうでしょう。

 

担当の不動産事業者に対する全件調査

担当の不動産事業者や営業マン自体が、率先して住宅ローンの不正利用を行っているケースがあります。

何らかのきっかけで不正利用が発覚した場合、その事業者が持つ物件について全件調査となり、自身の不正利用が発覚してしまうこともあるでしょう。

 

では銀行にバレてしまうとどういったことが起きるのか？

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をしていることがバレた場合、その後どのような処分・不利益があるのでしょうか？

 

一括返済を求められる

投資用物件に住宅ローンを不正利用した場合、契約違反と判断され、金融機関から一括返済を求められることが一般的となります。

それまでの契約通り分割で住宅ローン返済をすることは認められず、一括で返済しなければなりません。

多くの方が破産をしたりする場合もあり、悪質な場合は詐欺と判断されるケースもあります。

 

今後その金融機関からの融資は厳しくなる

不動産投資の融資において、金融機関は多額のお金を希望者に貸すという大変なリスクを負います。

金融機関は少しでも貸し倒れのリスクを抑えるために、本人の属性や担保物件の評価、提出書類の精査をし、本人を信頼して融資を実行するわけです。

その金融機関に対して不正利用や虚偽申告をしたとなれば、その後、その金融機関との取引が難しくなることは言うまでもないでしょう。

 

投資用物件への住宅ローン利用が認められるケース

ここまで、住宅ローンを投資用物件に利用することは認められていないと説明してきました。

しかし実は、条件を満たせば投資用物件に住宅ローンを利用することが認められているケースがあります。

最後にそちらも見ていきましょう。

 

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自己の「居住用スペース」と第三者に貸し出す「賃貸スペース」が1つの建物の中に共存するタイプの住宅のことをいいます。

総面積のうち、自己の居住用スペースが50％以上である場合、賃貸併用住宅の建築・購入には住宅ローンの利用が可能です。

賃貸スペース部分に入居者がいれば家賃収入が入り、その家賃収入を住宅ローンの返済に充てることもできます。

居住用のアパートタイプなどがこれに当てはまります。

 

転勤などのやむを得ない事情の場合

転勤などのやむを得ない事情により、住宅ローンで購入した住居を貸し出す場合、状況によっては引き続き住宅ローンを利用することが可能なケースもあります。

ただし原則として、住宅ローンを組んだ家に第三者が住むことは契約違反であることに変わりはありません。

どのローンが認められるかを判断するのは金融機関ですので、必ず事前に担当の金融機関に相談するようにしましょう。

場合によっては、住宅ローンから不動産投資ローンへの切り替えが必要になることもあります。

 

まとめ

このように税制優遇のあるフラット35が投資物件で使用され、トラブルに発展するケースは多く存在、当センターにも相談が多数寄せられております。

その中には、不動産会社に言われるままにフラット35を利用してしまい、不正使用だという認識のない方も存在します。

しかし、契約時に約款には記載がされており、担当者からも不正利用の注意喚起なども入っておりますので、知らなかったは言い訳になりません。

もし、この記事を見て身に覚えがある方は一度、当センターにご相談下さい。